Hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo luật dân sự hiện hành có thể hiểu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên tính từ lúc hợp đồng được xác lập và các bên tham gia hợp đồng nếu muốn tiếp tục công việc ký hợp đồng thì phải xác lập lại từ đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bài viết này sẽ chia sẻ các thông tin để các bạn hiểu rõ hơn và tránh những rủi ro về tranh chấp hợp đồng đặt cọc và những lý do dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Lý do dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Chúng ta sẽ dựa vào điều 120 đến điều 131 và điều 407,408 trong bộ luật dân sự năm 2015 để xem xét các lý do dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu:
Lý do đầu tiên là trong nội dung hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm hoặc trái với đạo đức xã hội. Ví dụ nếu hợp đồng đặt cọc đó là cho người có quốc tịch nước ngoài mua bán đất nền hoặc nhà ở riêng lẻ ở Việt Nam thì hợp đồng này khi tranh chấp sẽ bị vô hiệu. Vì theo luật, người không có quốc tịch Việt Nam sẽ không được mua nhà đất ở Việt Nam.
Lý do thứ hai dẫn đến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu có thể là trong hợp đồng có yếu tố giả tạo hợp đồng để che giấu một giao dịch dân sự khác hoặc giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Ví dụ mua bán nhà đất giữa hai bên có hợp đồng mua bán là 100 triệu. Nhưng trên thực tế giá trị mua bán lên đến 5 tỷ đồng. Ghi vào hợp đồng như vậy để trốn thuế thì khi có tranh chấp, hợp đồng mua bán đó sẽ bị tính là vô hiệu và hai bên không những không được tiếp tục trao đổi mua bán đó nữa mà còn phải chịu phạt hành chính mà năng hơn nữa có thể là hình sự do trốn thuế.
Lý do thứ ba đó là các đối tượng tham gia ký hợp đồng đặt cọc vi phạm pháp luật. Có thể hiểu là người tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc là cá nhân chưa thành niên hoặc không có năng lực hành vi dân sự, người không làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc là người đã có vợ/chồng và tài sản mua bán là tài sản chung nhưng hợp đồng lại có một người ký,…Tất cả những trường hợp này sẽ đều khiến hợp đồng đặt cọc trở nên vô hiệu.
Lý do cuối cùng thường gặp đó là trong hợp đồng đặt cọc là những mảnh đất không được phép mua bán, trao đổi. Những mảnh đất có thể là do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc dự án chung cư những dự án xây dựng chưa hoàn thành phần móng, dự án chưa được cấp phép, nhà đất đang trong thời gian thế chấp hoặc đang trong thời gian tranh chấp,…Tất cả nếu tham giao mua bán và ký hợp đồng đặt cọc đều bị tuyên bố vô hiệu.
Hợp đồng bị vô hiệu thì tiền cọc sẽ xử lý ra sao?
Ngày nay, việc “đặt cọc” được xem là một biện pháp bảo đảm được nhiều người sử dụng trong ký hợp đồng mua bán. Đặc biệt là những tài sản có giá trị lớn. Vậy, trường hợp hợp đồng có quy định đặt cọc bị vô hiệu thì có kéo theo toàn bộ hợp đồng mua bán đó bị vô hiệu hay không và bên nào sẽ phải chịu vấn đề này.
Trong trường hợp đặt cọc mà chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hay để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng mà hợp đồng có lỗi làm cho hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì bên nào làm cho có lỗi để bị tuyên vô hiệu bên đó sẽ phải chịu phạt cọc.
Tức là tài sản đặt cọc được trả lại nếu bên nhận cọc sai, hoặc bên nhận cọc sẽ được số tiền đó nếu bên đặt cọc sai. Còn trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc tiếp tục giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc và ngược lại. Nhưng trừ trường hợp có thoả thuận khác giữa hai bên nếu có.
Như vậy đặt cọc là biện pháp nhằm đảm bảo hợp đồng đó được thực hiện và có hiệu lực. Thế nhưng trong hợp đồng này cũng cần phải có những điều rõ ràng và không được vi phạm pháp luật quy định. Và khi hợp đồng đặt cọc có quy định vi phạm và bị vô hiệu thì đương nhiên tất cả hợp đồng và các điều khoản kèm theo hợp đồng sau đó sẽ bị vô hiệu và bị huỷ.
Trên đây là thông tin về lý do dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu và các thỏa thuận sau khi hợp đồng bị vô hiệu sẽ ra sao. Các bạn có thể tham khảo để không bị vô hiệu hoá hợp đồng đặt cọc và có cách xử lý nếu bị vô hiệu hoá.
